利回りの基本的な考え方

利回りとは、投資した不動産から得られる賃料収入などの収益率のことで、元本に対する年間収益率をパーセントで表したものです。 賃料収入から管理費や税金などを引いたものから計算したものを実質利回りと言い、経費を除いて計算した利回りを表面利回りと言います。 物件の種類、地域、立地、築年数等で平均的な利回りは想定できますが、利回りが高い場合はリスクも高 いのが一般的です。投資対象としてどの程度のリスクを受け入れられるかが、重要になってまいります。

ここで、居住用賃貸物件を新築・中古に分けて比べてまいります。

新築物件のメリット・デメリット

• 耐用年数が長い。
• 耐震・性能・防犯・設備などが、中古不動産と比べて充実している場合が多い。
• 不動産取得税等の控除金額が多い。また固定資産税が当初軽減される。
• 中古物件よりも空室である割合は低い。
• 価格が高い分、利回りは中古のものよりも低くなるケースがほとんどである。

中古物件のメリット・デメリット

• 価格が安い
• 価格が安い分、利回りは新築のものよりも高い場合が多い。
• 建物や管理状況、空室率や利用状況等を実際に見て、判断できる。
• 新耐震基準前の建物は大地震の際のリスクが高い。

そして不動産においてのキャピタルゲインは、対象不動産を売って初めて『投資』となります。また、インカムゲインとなる家賃のほうから不動産投資を考えてみた場合、不動産への『投資』というよりはむしろ、室内のリフォームや定期的な手入れ・修繕、さらに大家としていかに管理していくか等、不動産で『経営』していくと考えていかれた方がいいのかもしれません。

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